Fonctionnement loi Pinel

Fonctionnement loi Pinel

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant six ans minimum. Il peut être prolongé en option à neuf ou douze ans. 

  • EN QUOI CONSISTE LE DISPOSITIF D’AIDE À L’INVESTISSEMENT LOCATIF ?
  • ZONAGE
  • CONDITIONS DE LOCATION
  • PLAFONDS DE LOYERS
  • PLAFONDS DE RESSOURCES
  • PLAFOND DE LA REDUCTION D’IMPOT
  • TAUX DE LA RÉDUCTION D’IMPOT

Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur six, neuf ou douze ans, s’élevant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement en fonction de l’option fiscale retenue, dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € au m².

Pour bénéficier de la réduction d’impôt :

  • Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou douze ans ;
  • Le logement est situé en zone déterminée par l’état;
  • Leloyer appliqué respecte un plafond de loyer qui varie en fonction des zones (ex : A-B1-B2), généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché ;
  • Le locataire présente unniveau de ressources qui n’excède pas un plafond ;
  • Le locataire peut -être l’ascendant ou le descendant du propriétaire. A condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;
  • Le logement respecte un niveau de performance énergétique globale (RT 2012).

Attention  : ce type d’opération est limité pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an). La réduction d’impôt que permet ce dispositif est inclus dans le plafonnement global à 10 000 € des avantages fiscaux.

Les logements nouvellement construits, neufs et/ou en état futur d’achèvement (VEFA) acquis par le contribuable  sont éligibles au dispositif PINEL.

Dans le cas d’un logement acquis en VEFA, l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'acquisition,.

L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement concerné.

Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques A bis, A et B1.

Sont également concernées, les communes de la zone B2 se caractérisant par des besoins particuliers en logement locatif, sous réserve, depuis le 1er juillet 2013, de la délivrance d’un agrément du préfet de région après avis du Comité régional de l’habitat.

Le dispositif n’est pas applicable en zone C sauf dérogation (comme à Janzé).

Le propriétaire bailleur s’engage sur option à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable pourra le proroger pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, et contrairement au dispositif d’investissement locatif dit « Duflot », la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2015, à :

  Plafonds de loyer au m²                                          en ttc
Zone A bis 16,82 €
Zone A 12,49 €
Zone B1 10,06 €
Zone B2 (sur agrément) 8,74 €

Pour calculer le loyer mensuel du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer du tableau par la surface du logement et le coefficient suivant (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement.

Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemples

  • Pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2015 sera de 8,95 € (détail du calcul : 10,06 x (0,7 + 19/100) = 8,9534 arrondi à 8,95).
  • Pour l’acquisition d’un logement neuf de 30 m² plus un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2015 sera de 12,07. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32). Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,06 x 1,2 = 12,072 arrondi à 12,07).

Pour les baux conclus en 2015, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36.971 € 36.971 € 30.133 € 27.120 €
Couple 55.254 € 55.254 € 40.241 € 36.216 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72.433 € 66.420 € 48.393 € 43.554 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86.479 € 79.558 € 58.421 € 52.579 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 102.893 € 94.183 € 68.725 € 61.853 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 115.782 € 105.985 € 77.453 € 69.707 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 12.900 € + 11.809 € + 8.641 € + 7.775 €

Il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements, dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.

Attention : l’ensemble des avantages fiscaux (dispositif d’investissements locatifs, crédits d’impôts, hormis la réduction d’impôt « Malraux » et les avantages fiscaux lié à un investissement outre-mer) est plafonné à 10 000 € par an.

Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans.

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des cinq, huit ou onze années suivantes selon la durée de l’engagement de location (six, neuf ou douze ans).

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.

Exemples de réductions d'impôts possibles :

  RÉDUCTION D'IMPÔT
Montant de l’investissement 12 % sur 6 ans 18 % sur 9 ans 21 % sur 12 ans
100 000 €

12 000 € 

2 000 € par an sur 6 ans

18 000 € 

2 000 € par an sur 9 ans

21 000 € 

1 750 € par an sur 12 ans

200 000 €

24 000 €

4 000 € par an sur 6 ans

36 000 €

4 000 € par an sur 9 ans

42 000 €

3 500 € par an sur 12 ans

300 000 €

36 000 €

6 000 € par an sur 6 ans

54 000 €

6 000 € par an sur 9 ans

63 000 €

5 250 € par an sur 12 ans